5月15日，央行、銀保監(jiān)會決定調(diào)整差別化住房信貸政策。主要內(nèi)容包括以下兩點：

1）房貸利率再次迎來實質(zhì)性下調(diào)，而且是主管部門專門就房貸利率發(fā)文，可見穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對當(dāng)前穩(wěn)增長穩(wěn)預(yù)期的緊迫性和重要性。在LPR未變化的情況下，首套房商貸利率下限下調(diào)20個基點即4.4%。而且，此前我們指出本月LPR下調(diào)的可能性增加，若如此，房貸利率有望繼續(xù)下降。

2）“因城施策”首次由主管部門以具體方案明確，各地對房貸下調(diào)的自主性增加，有利于各地特別是熱點城市和部分銷售慘淡的三四線城市銷售企穩(wěn)。

當(dāng)然，我們?nèi)蕴崾疽韵铝c：

1）在當(dāng)前“預(yù)期”進(jìn)一步“轉(zhuǎn)弱”的背景下，雖然貨幣政策的空間不大，結(jié)構(gòu)性寬松是未來的主要方向，但是從預(yù)期管理的角度考慮，適度的降準(zhǔn)或降息，特別是降低長端利率，繼續(xù)釋放寬松的信號的可能性在增加。本次LPR未變，而房貸利率下調(diào)即是繼續(xù)釋放寬松信號的例證。

2）此前，我們指出，調(diào)低與房貸利率掛鉤的5年期LPR，將會給市場釋放較強的積極信號。同時，嚴(yán)厲處罰保交房不積極的房企，鼓勵國有房企購置土地和部分民營房企的項目，也是可以考慮的手段。

3）當(dāng)前是房地產(chǎn)行業(yè)由“去杠桿”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)杠桿”的階段，而絕非到了“加杠桿”，再次充當(dāng)刺激經(jīng)濟的“夜壺”作用。本次疫情負(fù)面沖擊巨大，房貸利率下調(diào)是穩(wěn)增長穩(wěn)預(yù)期的“被迫”之舉。

4）目前居民部門杠桿率已經(jīng)較高，房貸利率下降對購房需求的刺激作用可能有限?！胺孔〔怀础币焉钊肴诵?，“三道紅線”和銀行“兩個集中”沒有實質(zhì)性變化，短期內(nèi)通過刺激銷售的方式恐難以改善消費者預(yù)期；政策修補僅能夠加快房地產(chǎn)市場“見底”，并不能馬上使得房地產(chǎn)市場快速企穩(wěn)反彈。房地產(chǎn)市場見底后，可能呈現(xiàn)的是逐步回升的態(tài)勢。

5）相較于本輪疫情爆發(fā)后房地產(chǎn)銷售的頹象（4月30大中城市商品房成交面積同比-54%），首套房房貸利率下調(diào)20個基點的力度并不算大，主管部門對房地產(chǎn)調(diào)控放松仍相當(dāng)謹(jǐn)慎。我們繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場政策動態(tài)變化情況。

6）在疫情負(fù)面外溢效應(yīng)巨大的情形下，可以預(yù)見4月經(jīng)濟數(shù)據(jù)特別是房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)大概率表現(xiàn)慘淡。主管部門在此時發(fā)布這一利好消息，有利于對沖繼4月金融數(shù)據(jù)之后，4月經(jīng)濟數(shù)據(jù)（可能將于本月16日發(fā)布）對市場的負(fù)面沖擊。

作者：上海鋼聯(lián) 黑色產(chǎn)業(yè)研究服務(wù)部 研究員 李爽

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