疫情沖擊下，房地產市場加速下行。4月份，房地產投資、銷售、新開工、施工和竣工等各主要數據同比增速繼續為負，且降幅不斷擴大，尤以銷售和新開工當月同比降幅超過20%。受疫情等因素影響，房地產行業企穩難上加難。2月好不容易反彈的國房景氣指數繼續下降，且環比降幅擴大。本月土地購置面積當月同比接近-60%。“市場底”似乎遙不可及。此時，相比于分析各項指標降幅擴大多少，判斷房地產行業何時才能企穩的意義似乎更大。

房企融資條件的確在改善，但對其支持力度仍不夠。房企資金改善是房地產投資企穩的關鍵 。此前，我們分析了一季度央行對房地產的開發貸支持是給力的。但由于預期弱，導致新開工面積和在建規模面積仍處于較低水平，所以相對而言，比去年下半年，央行對房企融資的支持力度增加了不少。在4月疫情的嚴重沖擊之下， 房企從國內貸款部門同比降幅仍然是收窄的。這說明房企國內融資環境的確在好轉。但是環境在變，政策支持力度還需加大。

房企資金自籌的能力需政策繼續支持。占房企開發資金來源前兩項的是自籌資金和定金預收款，占比分別為37%和30%。繼3月自籌資金同比降幅收窄后，4月該項數據同比降幅再次擴大。這說明房企在金融政策放松的條件下，海內外融資情況確有改善，但改善成果仍不牢固。在當前如融創等頭部房企美元債出現違約，且今年上半年仍有大量房企海外債券到期的情況下，放寬對優質房企或頭部房企國內貸款的融資條件，繼續放松商品房銷售監管政策，是非常必要的。

居民預期繼續轉弱，房企資金流難言好轉。自去年8月以來，隨著居民購房預期不斷下降，定金預收款同比降幅不斷擴大，4月同比降幅超過50%，令人咋舌。即使央行等金融監管部門不斷放松政策，但是在居民預期不見改善的情況下，房企資金狀況難言獲得根本性的好轉。

房企更傾向于“自保”，下游大宗商品需求將持續疲軟。由于房企的流動性未得到明顯改善，銀行等金融機構對房地產行業的預期也不會扭轉。1-4月房企從銀行獲得的貸款累計值創2014年以來同期新低。本已捉襟見肘的房企更不會花費資金在土地購置上。進而，這將導致后續大宗商品的需求持續疲軟。

“三重博弈”下，“因城施策”各地區的政策松綁情況成為關鍵。轉變房地產下行趨勢的關鍵，是扭轉社會特別是居民對房地產行業的預期。當前處于穩增長壓力大，政策放松以改善預期，防風險任務仍然突出的三重博弈之中。在短時間內，或許很難看到全國性的力度較大的“救市”政策。若無力度更大的“救市”政策出臺，考慮到本輪疫情的負面外溢效應之大，特別是再次嚴重沖擊了居民的消費預期，房地產市場的見底時間將會延后至第三季度，且難言出現明顯反彈的時間，可能是長期處于L型的低迷狀態。5.15主管部門專門就房貸利率下調和“因城施策”發文，其信號意義遠大于實質性變化。我們繼續關注本周LPR是否進一步調降，進而房貸利率有望繼續下降。但是當前居民部門杠桿率已經較高，房貸利率下降對購房需求的刺激作用或有限。“房住不炒”已深入人心，短期內通過刺激銷售的方式恐難以改善消費者預期；政策修補僅能夠加快房地產市場“見底”，并不能馬上使得房地產市場企穩反彈。但是，在5.15表態中，強調了各地區的自主性，需關注“因城施策”下各地區更大力度的政策松綁情況。從目前各地的反饋來看，部分地區的松綁力度較大，一些熱門城市的銷售情況也開始呈現好轉跡象。我們會密切關注各地房地產市場政策變化情況。

作者：上海鋼聯 黑色產業研究服務部 研究員 李爽

免責聲明：本網站（山東聊城晟杰無縫鋼管廠www.hzof.cn）刊載的““三重博弈”下，“因城施策”成為房地產市場企穩的關鍵”等均源于網絡，版權歸原作者所有，且僅代表原作者觀點，本文所載信息僅供參考。轉載僅為學習與交流之目的，如無意中侵犯您的合法權益，請及時聯系刪除。本網站刊登此篇文章并不意味著本站贊同其觀點或證實其內容的真實性，我們不對其科學性、嚴肅性等作任何形式的保證。如果侵犯了您的版權，請盡快聯系我們予以撤銷，謝謝合作！
請查看相關產品 厚壁鋼管,厚壁無縫鋼管,厚壁管,無縫鋼管廠,無縫鋼管廠家